ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 15 августа 2023 г. по делу в„– 3а-410/2023

(извлечение)

ИП К.Д.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами в„– и в„– по адресу: <адрес>. Для прохода к данным земельным участкам с департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области были заключены договоры аренды от 19.01.2015 в„– 3204-15/гз и в„– 3205-15/гз земельного участка с кадастровым номером в„– площадью 610 кв. м по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером в„– площадью 334 кв. м по адресу: <адрес>. Право аренды по указанным договорам перешло к нему по договору перенайма от 05.12.2017. По условиям договоров аренды земельные участки предоставлены для целей, не связанных со строительством под благоустройство, с организацией проходов к основному земельному участку <адрес>. Постановлением Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943 в пункт 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349, были внесены изменения, касающиеся введения новой формулы расчета арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством. В силу пункта 2 постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943 его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 24.01.2013. Формула расчета арендной платы предоставляет собой произведение кадастровой стоимости земельного участка на дифференцированную арендную ставку. Также постановлением Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943 были введены размеры дифференцированных ставок (приложение в„– 3). Считает, что применение дифференцированных ставок, выраженных не в процентном соотношении к кадастровой стоимости, является незаконным. Полагает, что ставки арендной платы должны определяться с учетом специфики налогового регулирования, поскольку стоимость за использование земельного участка, не вовлеченного в коммерческое использование с доходностью равной нулю, значительно выше размера земельного налога за земельный участок большей площадью и используемый для извлечения прибыли. По мнению административного истца, формула расчета арендной платы с применением дифференцированной арендной ставки противоречит принципу экономической обоснованности и нарушает конституционный принцип - единство экономического пространства РФ. Также указано на противоречие оспариваемой нормы принципу запрета необоснованных предпочтений, поскольку дифференцированная ставка значительно превышает, в том числе, ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Просит признать недействующими со дня принятия пункт 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 в редакции постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943, строку 6 пункта 2 приложения в„– 3 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 в редакции постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943, устанавливающей дифференцированную арендную ставку в размере 0,233.
В судебное заседание административный истец ИП К.Д.Н. не явился, о дне слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца ИП К.Д.Н. по доверенности К.В.Н. поддержал заявленные требования.
Представитель административного ответчика - Правительства Воронежской области, заинтересованного лица - департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Н.Е.Д. в судебном заседании административный иск не признала, позиция по делу изложена в письменном отзыве на административное исковое заявление с дополнениями, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа город Воронеж в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как видно из материалов дела, постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" принято уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции с соблюдением формы принятия нормативных правовых актов, порядка принятия, официально опубликован.
Данные обстоятельства установлены решением Воронежского областного суда от 22 сентября 2021 г. по административному делу в„– 3а-452/2021 по административному исковому заявлению К.С.В. к Правительству Воронежской области об оспаривании нормативного правового акта в части и имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Постановлением Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943 "О внесении изменений в постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349" пункт 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена изложен в новой редакции. Также постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 дополнено приложением в„– 3 согласно приложению к указанному постановлению.
В пункте 2 данного постановления предусмотрено, что оно распространяется на правоотношения, возникшие с 24.01.2013.
Постановление Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943 опубликовано в информационной системе "Портал Воронежской области в сети Интернет" (https://www.govvrn.ru) 21.12.2022, на Официальном интернет-портале правовой информации (http://pravo.gov.ru) 22.12.2022 и вступило в силу.
Так, пунктом 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 в редакции постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943, то есть в действующей редакции, (далее Положение) закреплено, что в случае заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством, годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Аг = Кс x Аст,

где:
Аг - величина годовой арендной платы;
Кс - кадастровая стоимость земельного участка;
Аст - арендная ставка, установленная как дифференцированный коэффициент в зависимости от разрешенного (функционального) использования, согласно приложению в„– 3.
В приложении в„– 3 к порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Воронежской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлены арендные ставки за пользование земельными участками, предназначенными для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа город Воронеж.
В частности, в пункте 2 приложения в„– 3 к Положению арендная ставка за пользование земельными участками, предназначенными для проездов и расположенными в Центральном районе г. Воронежа в соответствии с кадастровым делением 36:34:06, определена в размере 0,233.
В пояснительной записке к проекту постановления Правительства Воронежской области "О внесении изменений в постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349" отражено, что решением Воронежского областного суда от 22 сентября 2021 г. признан недействующим с момента принятия (14.01.2013) пункт 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в части применения коэффициента инфляции и ставки рефинансирования при расчете годового размера арендной платы за земельный участок, соответственно, данный судебный акт привел к невозможности расчета арендной платы по заключенным в соответствии с оспоренной нормой договорам с 14.01.2013, что потребовало установления нормативов расчета за оспоренный период.
Из материалов дела усматривается, что ИП К.Д.Н. на основании договоров аренды от 19.01.2015 в„– 3204-15/гз, от 19.01.2015 в„– 3205-15/гз, договоров уступки прав аренды земельного участка от 05.12.2017 является арендатором земельных участков - земельного участка площадью 334 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под благоустройство, с организацией проходов к основному участку по проспекту Революции, 39;
земельного участка площадью 610 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для целей, не связанных со строительством, - под благоустройство, с организацией проходов к основному участку <адрес>.
По условиям договоров аренды земельных участков размер арендной платы рассчитывался в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349.
Кроме того, ИП К.Д.Н. является собственником земельного участка площадью 5139 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - здания и сооружения фирмы;
земельного участка площадью 2669 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - здания и сооружения фирмы.
Таким образом, административный истец как арендатор земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими положений, устанавливающих порядок определения размера арендной платы и ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление в„– 582), которое является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Постановлением в„– 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из принципов определения арендной платы Постановление в„– 582 указывает принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 11.05.2004 в„– 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.
Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.
Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.
Согласно пункту 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 в редакции постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943, формула расчета арендной платы представляет собой произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в виде дифференцированного коэффициента в зависимости от разрешенного (функционального) использования.
Из предоставленного расчета и финансово-экономического обоснования ставок арендной платы, выполненных государственным бюджетным учреждением Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области", следует, что целью проведения данных работ является получение расчетным путем размеров арендной ставки (коэффициентов), применяемых при установлении арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством. При этом под экономической обоснованностью считается правомерное положение, подкрепленное расчетными, основанными на экономических принципах данными при соответствующей доходности земельного участка с учетом вида разрешенного использования, местоположения, включая влияние изменений экономических показателей для отрасли, района расположения и государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке.
При расчете арендной платы для объектов недвижимости учреждение исходило из следующего: при формировании платы за землю необходимо соблюдать баланс интересов государства и общества, поскольку из поступающих арендных платежей в итоге формируется бюджет города; рыночная оценка земельного участка и рыночная оценка доходности земельного участка производится исходя из принципа наиболее эффективного использования земельного участка; анализ наиболее эффективного использования земельного участка для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта недвижимости, устанавливаемых договором аренды; учитывая добровольное волеизъявление сторон при заключении договора аренды земельного участка, земельный участок соответствует принципу полезности для объекта недвижимости, то есть способности недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
В экономическом обосновании отражено, что определение коэффициента и его значение должно устанавливаться в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцировано с учетом видов их функционального использования. Определение доходности земельных участков с таким видом разрешенного использования как "для организации проезда", относящимся к вспомогательным видам использования земельных участков, предоставляемых в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов), для целей, не связанных со строительством, без учета доходности соседних с ними земельных участков, для обслуживания которых предоставляются земельные участки в аренду, не представляется возможным. В данном случае, учитывая вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков, в ходе анализа имеющейся информации учреждение исходило из допущения о том, что, обращаясь за предоставлением в аренду земельного участка, имеющего вспомогательный вид использования, арендатор основывается на достаточной доходности земельного участка с основным видом использования (земельные участки под размещение коммерческих объектов - земельные участки для организации проезда), что позволяет учесть принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка. Другим фактором, существенно влияющим на стоимость земельного участка и являющимся характерным для всех сегментов рынка земли, является местоположение земельного участка. Так, для получения данных о местоположении исследуемых земельных участков были использованы данные о местоположении земельных участков в районах города Воронежа в соответствии с кадастровым делением: N.
Анализ рынка недвижимости показал, что в открытых источниках не предоставлены данные о сделках с недвижимостью земельных участков, предназначенных, в том числе, под организацию проездов, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков с аналогичными видами разрешенного использования, государственная собственность на которые не разграничена, также отсутствует информация о сделках с краткосрочной арендой по вышеуказанным видам разрешенного использования. По итогам исследования рынка аренды земельных участков для проведения расчетов была использована предоставленная департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области информация о заключенных договорах аренды земельных участков.
В результате изучения данных о годовом размере арендной платы, которая определена в результате определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии с отчетом об оценке, было выделено 13 объектов, предназначенных для организации проезда. Удельный показатель рыночной стоимости в соответствии с договором аренды находится в диапазоне от 128,44 руб./кв. м до 1571,05 руб./кв. м.
При расчете коэффициента для земельных участков по видам разрешенного использования объекты недвижимости, сгруппированные в зависимости от вида разрешенного использования, анализировались на предмет сопоставления годового размера арендной платы земельного участка, величина которого установлена по результатам определения рыночной стоимости в рамках действующего договора аренды, и кадастровой стоимости этого же объекта недвижимости, утвержденной приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 в„– 2562 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области" (действующая на момент принятия постановления от 19.12.2022). Далее, из полученных коэффициентов в рамках одного вида разрешенного использования и одного района, в соответствии с кадастровым делением выбирался минимальный коэффициент, как наиболее отражающий сложившийся на рынке недвижимости уровень отношения арендной платы и кадастровой стоимости с целью недопущения резкого ухудшения положения арендаторов.
Так, в отношении земельных участков, предназначенных для проездов, с кадастровым делением в„– (фактическое расположение земельных участков - Центральный район города Воронежа) минимальное соотношение годового размера арендной платы и кадастровой стоимости составило 0,233 (373890 / 1601556,72).
Применение данного коэффициента объяснено тем, что механизм определения кадастровой стоимости предполагает, что она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости и не может превышать величины рыночной стоимости, определенной на ту же дату.
Таким образом, оспариваемая арендная ставка основана на результатах анализа рынка недвижимости, при этом были учтены такие ценообразующие факторы как вид разрешенного использования земельного участка, местоположение, невозможность использования в отрыве от основного земельного участка.
Как указано в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставленные сторонами доказательства, суд признает в качестве надлежащего доказательства экономическое обоснование коэффициентов арендных ставок, коэффициентов, применяемых при установлении арендной платы при аренде земельных участков, предоставляемых в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством, выполненное государственным бюджетным учреждением Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области".
У суда не имеется оснований ставить под сомнение объективность данного обоснования. Доказательств обратного материалы дела не содержат, также стороной административного истца представлены не были.
Представитель административного ответчика по доверенности Н.Е.Д. суду пояснила, что Правительство Воронежской области является высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, а департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области входит в структуру исполнительных органов. В соответствии с указом Губернатора Воронежской области от 31.12.2008 в„– 218-у "Об утверждении Регламента взаимодействия исполнительных органов Воронежской области" при подготовке нормативного правового акта правительство области вправе обращаться к подведомственным учреждениям, которые созданы для исполнения государственных задач и функций государственных органов.
Действительно, согласно указу Губернатора Воронежской области от 31.12.2008 в„– 218-у "Об утверждении Регламента взаимодействия исполнительных органов Воронежской области" к подготовке правовых актов правительства области могут привлекаться работники подведомственных организаций исполнительных органов государственной власти области.
В свою очередь, государственное бюджетное учреждение Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" с целью определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Воронежской области осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление информации о данных рынка недвижимости; при осуществлении деятельности по созданию и использованию баз данных и информационных ресурсов проводит анализ рынка недвижимости (пункты 2.3, 2.7.1 Устава Учреждения).
В данном случае, при определении размера арендной ставки в отношении земельных участков, предназначенных для проездов, были учтены находящиеся в аренде у административного истца земельные участки, поскольку исходили из действительных предложений рынка аренды земельных участков с таким видом разрешенного использования. Достоверность данной информации нашла свое подтверждение в судебном заседании.
На основании государственного контракта в„– 27-ЕП/ЭЗ на оказание услуг по подготовке экспертного заключения от 09.06.2023 Обществом с ограниченной ответственностью "ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ И ЭКСПЕРТИЗА" (далее ООО "ФИНКОН ЭКСПЕРТ") по заданию департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области был проведен анализ соответствия принципу экономической обоснованности коэффициента (арендной ставки) 0,233 в части расчета размера арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами N.
Специалист Ш.Е.В., проанализировав местоположение земельных участков с кадастровыми номерами N, а также земельных участков с кадастровыми номерами N, проезд и проход к которым осуществляется через исследуемые земельные участки, исходила из того, что все эти земельные участки представляют собой единую территорию, поскольку использование основных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, без исследуемых участков невозможно.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 в„– 466-V, (в редакции на дату исследования - 19.12.2022) указанные земельные участки расположены в территориальной зоне ОДМ (зона смешанной общественно-деловой застройки).
На основании изложенного специалист посчитал целесообразным отнести исследуемые земельные участки к классу земельных участков под коммерческую застройку, в связи с чем им был выполнен анализ рынка соответствующих земельных участков, расположенных на территории г. Воронежа. По результатам анализа рынка земельных участков специалистом был применен метод сравнения продаж (метод корректировок) в рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, в„– общей площадью 8752 кв. м.
При расчете рыночной стоимости земельных участков, представляющих собой единую территорию и расположенных по адресам: <адрес>, специалистом была применена отрицательная корректировка на дополнительные особенности земельных участков с кадастровыми номерами N, которые не предназначены для капитального строительства, размер которой составил -5,1% из расчета (0,53 (среднее соотношение удельных цен земельных участков, разрешенное использование которых не связано со строительством, и удельных цен аналогичных земельных участков с возможностью застройки согласно данным результатов экспертно-аналитического исследования рынка земельных участков Воронежской области по итогам 2019 года) - 1,0) x 100% x 0,1079 (доля, приходящаяся на исследуемые земельные участки в общей площади рассматриваемых земельных участков). Как видно из расчета рыночной стоимости, понижающая корректировка применена на условия продажи, на форму земельных участков и площадь участков, повышающая корректировка использована для объекта-аналога в„– 3 на вид передаваемых прав, в отношении объекта-аналога в„– 1 - на рыночные условия, в отношении всех объектов-аналогов - на местоположение в пределах города, на обеспеченность инженерными коммуникациями. Величина рыночной стоимости единого массива, полученная сравнительным подходом, составила 89493600 руб. Специалистом отражено, что полученные данные соответствуют интервалу рыночных данных по участкам соответствующего сегмента рынка, что подтверждено проведенным анализом рынка и его выводами.
Далее, специалист определил величину рыночной арендной платы за пользование земельными участками с применением доходного метода и с использованием техники капитализации. После расчета диапазона рыночной арендной платы специалистом был определен диапазон коэффициента (арендной ставки) путем соотношения рыночной арендной платы за год, приходящейся на земельный участок, при коэффициенте капитализации 7,4% и 14,3% к кадастровой стоимости земельного участка. Для земельного участка с кадастровым номером в„– такой диапазон составил от 0,192 до 0,340, для земельного участка с кадастровым номером в„– - от 0,193 до 0,340. Значение коэффициента капитализации для земельных участков под коммерческую застройку (офисно-торговую) принято согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2022 "Земельные участки. Часть 2" (таблица 92, страница 243). Вышеизложенное позволило специалисту сделать вывод о том, что коэффициент (арендная ставка) в размере 0,233 для расчета размера арендной платы за использование земельных участков с кадастровыми номерами в„– и в„– на основании пункта 2.2 постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 относительно соответствия принципу экономической обоснованности отвечает рыночным данным и может применяться при расчете размера арендной платы за их использование.
Данные выводы специалист Ш.Е.В., допрошенная судом в качестве свидетеля, подтвердила в судебном заседании. В материалах дела имеются документы, подтверждающие наличие у Ш.Е.В. высшего образования, а также права на осуществление оценочной деятельности и экспертной работы.
В предоставленной стороной административного истца рецензии на экспертное заключение от 09.06.2023 в„– 27-ЕП/ЭЗ, выполненной 20.07.2023 экспертом/оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Проф-Оценка", сделан вывод о том, что итоговая стоимость арендной ставки оцениваемых земельных участков не может быть рекомендована к использованию, поскольку выявлены несоответствия расчета федеральным стандартам оценки, которые влияют на итоговую стоимость.
Однако, выполненная экспертом-оценщиком П.Л.Т. рецензия от 20.07.2023 не учитывается судом, поскольку указанная рецензия является мнением отдельного лица и о недостоверности экспертного исследования не свидетельствует.
Суд не может признать убедительными доводы о том, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами в„– в единый массив некорректно.
При определении рыночной арендной платы специалист исходил из того, что указанные земельные участки связаны территориально и функционально, в составе единого массива присутствуют земельные участки, предназначенные для размещения зданий и сооружений фирмы, а также для прохода к таким участкам. Данные земельные участки не могут рассматриваться по отдельности, поскольку являются смежными и функционально зависимыми, в комплексе предназначенными для обслуживания района общественно-деловой застройки. Земельные участки также не способны функционировать по отдельности. В то же время, поскольку каждый земельный участок является отдельным объектом и имеет свои индивидуальные характеристики, специалистом вводились дополнительные корректировки, на что ранее было указано.
Такой подход оправдан законодателем. Так, в пункте 24 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 в„– П/0336, закреплено, что при определении кадастровой стоимости допускается условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, в условно сформированный единый объект недвижимости (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в Едином государственном реестре недвижимости, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение необходимо, если соответствующие условно сформированные объекты недвижимости имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в Едином государственном реестре недвижимости, является относимая на такие объекты недвижимости часть стоимости или совокупность полученных стоимостей.
Собранные по делу доказательства в их совокупности подтверждают, что арендная ставка для земельных участков, расположенных в Центральном районе г. Воронежа с кадастровым делением N, определена в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, финансово-экономическое обоснование определения величины арендной ставки содержит анализ факторов, влияющих на доходность земельного участка, а также выводы об экономической обоснованности размера данного коэффициента.
В данном случае выводы суда не зависят от экспертного заключения от 09.06.2023 в„– 27-ЕП/ЭЗ, выполненного ООО "ФИНКОН ЭКСПЕРТ", поскольку административным ответчиком подтверждено наличие документов, свидетельствующих об учете экономических и иных факторов при утверждении значения оспариваемого коэффициента, поэтому доводы представителя административного истца на наличие в экспертном исследовании недостатков со ссылкой на предоставленную в материалы дела рецензию подлежат отклонению.
Таким образом, суд приходит к выводу о неподтверждении при рассмотрении настоящего дела доводов административного истца о несоблюдении принципа экономической обоснованности при установлении оспариваемой арендной ставки.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 в„– 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 в„– 582 (далее - Методические рекомендации).
В соответствии с пунктом 16 Методических рекомендаций применение принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает установление случаев расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что правовая норма должна отвечать общеправовому критерию формальной определенности, вытекающему из принципа равенства всех перед законом и судом, поскольку такое равенство может быть обеспечено лишь при условии ясности, недвусмысленности нормы, ее единообразного понимания и применения всеми правоприменителями (Постановления от 15.07.1999 в„– 11-П, от 11.11.2003 в„– 16-П, от 21.01.2010 в„– 1-П).
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 в„– 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", проверяя содержание оспариваемого акта или его части, необходимо также выяснять, является ли оно определенным. Если оспариваемый акт или его часть вызывают неоднозначное толкование, оспариваемый акт в такой редакции признается не действующим полностью или в части с указанием мотивов принятого решения.
Нормативно-правовой акт в оспариваемой части является определенным, неоднозначного толкования не вызывает.
Использование при расчете годового размера арендной платы в качестве базового показателя кадастровой стоимости земельного участка основано на принципе предельно допустимой простоты расчета арендной платы и обосновано положениями Федерального закона от 03.07.2016 в„– 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости; ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке, в свою очередь, рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Следует отметить, что административным ответчиком обоснованно учтено, что предельно допустимая простота расчета арендной платы обеспечивается за счет включения в формулу расчета такой величины как кадастровая стоимость земельных участков, как экономической составляющей, учитывающей доходность участка в зависимости от местоположения участка, вида разрешенного использования, иных факторов, способных повлиять на ценность участка, учтенных при массовой рыночной оценке участков при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель.
Несмотря на то, что кадастровая стоимость, применяемая как базовая для расчета арендной платы, является дифференцированной величиной, учитывающей ценность земель в зависимости от их категории и вида разрешенного использования, а также их местоположения, одновременное применение для расчета арендной платы в формуле пункта 2.2 постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 в редакции постановления от 19.12.2022 в„– 943 такого показателя как дифференцированный коэффициент является обоснованным, поскольку целью его использования является приближение кадастровой стоимости к рыночным ценам.
Позицию стороны административного истца о необходимости установления ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей земельного участка (кадастровой стоимости), что подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности, нельзя признать заслуживающей внимания, поскольку она не основана на законе и не согласуется с обстоятельствами дела.
В данном случае административным ответчиком в качестве экономического обоснования оспариваемого нормативного правового акта представлены аналитические данные касаемо поступлений арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность в отношении которых не разграничена, расположенные в каждом из районов города Воронежа. Данная информация была оценена разработчиками проекта постановления о внесении изменений в Положение, также проанализированы данные об изменении кадастровой стоимости всех арендуемых земельных участков.
Как отражено в Определении Верховного Суда РФ от 15.09.2016 в„– 45-АПГ16-7, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей экономическую ценность и доходность конкретного земельного участка, прогнозирование при принятии оспариваемого постановления размера арендной платы и ставки арендной платы на основании данных об изменении этой экономической характеристики свидетельствует о проведении экономической оценки факторов, влияющих на доходность земельного участка.
В судебном заседании достоверно установлено, что размер коэффициента (арендной ставки) за пользование земельным участком установлен не произвольно, а с учетом категории земель - "земли населенных пунктов" и вида его разрешенного использования на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, что отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 в„– 582. Соответственно, не имеет правового значения то обстоятельство, был ли определен данный коэффициент в виде процента от размера кадастровой стоимости или в виде постоянной ставки.
Наряду с принципом предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, также применяется принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее также - Закон о защите конкуренции) целями данного закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается принятие актов, которые приводят или могут привести к созданию дискриминационных условий (пункт 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции).
Пункт 8 статьи 4 Закона о защите конкуренции определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.
Поскольку при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то у суда нет оснований для вывода о неправомерном использовании административным ответчиком для расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории городского округа город Воронеж значения коэффициента (арендной ставки) в зависимости от разрешенного (функционального) использования с учетом кадастрового деления. Данный объективный критерий, исключающий возможность неравного положения лиц, вступающих в арендные отношения в качестве арендаторов, и был учтен административным ответчиком, иное означало бы умаление принципа экономической обоснованности определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При таком положении суд приходит к выводу, что в оспариваемой части нормативного правового акта предусмотрено действие одной методики определения регулируемой арендной платы за публичные земли, при этом предусмотренный механизм определения арендной платы не приводит к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от величины ставки, на которую пересмотрена кадастровая стоимость земельного участка, и не свидетельствует о создании дискриминационных условий, не нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Суд находит несостоятельной ссылку стороны административного истца на ставки арендной платы для земель, находящихся в собственности Российской Федерации, поскольку утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 в„– 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ в„– 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015.
Кроме того, сравнение размера годовой арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами в„– с размером земельного налога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами в„– не имеет под собой правовых оснований.
Согласно пункту 3 Методических рекомендаций в целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.
В судебном заседании сторона административного истца подтвердила, что ИП К.Д.Н. осуществляет деятельность в виде аренды недвижимого имущества, находящегося на земельных участках с кадастровыми номерами в„– по адресу: <адрес>, проход на которые осуществляется через арендованные земельные участки. Материалы дела не подтверждают невозможность ведения данного вида деятельности в связи с принятием оспариваемых положений нормативного правового акта.
Ссылку на приказ департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.07.2015 в„– 1111 "Об утверждении Положения о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута" нельзя признать обоснованной, поскольку указанное в нем положение регламентирует процедуру и условия размещения объектов, размещение которых осуществляется на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 в„– 1300 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута".
Довод стороны административного истца о том, что, по сути, ИП К.Д.Н. арендует часть улицы для обеспечения прохода к своему земельному участку, не соответствует действительности. В спорной ситуации речь идет о конкретных земельных участках, которые выступают самостоятельными объектами права. По имеющимся в материалах дела договорам арендная плата в отношении земельных участков с кадастровыми номерами в„– рассчитана исходя из рыночной стоимости данных земель, то есть применение данного расчета арендной платы обусловлено наличием оборота указанных земель. В то же время, как ранее указывалось судом, кадастровая стоимость земельных участков может рассчитываться исходя из потенциальной доходности от использования участков, которая равна доходности смежных земельных участков.
Также необходимо отметить, что приложением в„– 1 Положения установлены арендные ставки за пользование земельными участками на территории городского округа город Воронеж, в частности, земельными участками улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, которые не применимы к арендованным земельным участкам, сопоставление данных ставок с оспоренным коэффициентом (арендной ставки) является неверным.
Следует отметить, что оспариваемый нормативный правовой акт допускает применение и пункта 2.2 Положения, и установленной в приложении в„– 3 ставки для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента, - с 24.01.2013. Между тем, положения пункта 2 постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943 в части применения Положения во времени административным истцом оспорены не были, поэтому не входят в предмет судебной проверки.
Вместе с тем, суд находит необходимым отметить предоставленный стороной административного ответчика сравнительный расчет размера годовой арендной платы, которая исчислена по договору и в соответствии с оспоренными положениями нормативного правового акта.
Так, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером в„– от <данные изъяты> расчет размера годовой арендной платы осуществлялся на основании пункта 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349, отчета независимой оценки от 27.10.2014 в„– В-141227/Н и составил 682852 руб. 50 коп. С учетом ежегодного перерасчета в виде применения индекса инфляции годовой размер арендной платы по договору с 01.01.2022 составляет 913110 руб. 68 коп.
При перерасчете арендной платы в соответствии с пунктом 2.2 Положения в действующей редакции размер ежегодной арендной платы по договору <данные изъяты> составит 680983 руб. 21 коп.
При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером в„– от <данные изъяты> расчет размера годовой арендной платы осуществлялся на основании пункта 2.2 Положения (в редакции постановления от 14.01.2013), отчета независимой оценки от <данные изъяты> и составил 373890 руб. С учетом ежегодного перерасчета в виде применения индекса инфляции годовой размер арендной платы по договору с 01.01.2022 составляет 499965 руб. 88 коп.
При перерасчете арендной платы в соответствии с пунктом 2.2 Положения в действующей редакции размер ежегодной арендной платы по договору <данные изъяты> с 01.01.2022 составит 373162 руб. 72 коп.
Данные арифметического расчета подтвердила и сторона административного истца.
Предусмотренные пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения размера арендной платы, заключающиеся в запрете превышения размера арендной платы, рассчитанного для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на указанные земельные участки не распространяются.
Кроме того, нарушения иных основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 в„– 582, судом не установлено.
С учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных норм федерального законодательства, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в признании нормативного правового акта недействующим в оспариваемой части, при этом исходит из того, что оспариваемый в части нормативный правовой акт не противоречит иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, законных интересов административного истца не нарушает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований ИП К.Д.Н. к Правительству Воронежской области о признании недействующими со дня принятия пункта 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 в„– 349 в редакции постановления Правительства Воронежской области от 19.12.2022 в„– 943, и строки 6 пункта 2 приложения 3 к указанному положению, устанавливающего дифференцированную арендную ставку в размере 0,233, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 29.08.2023.


------------------------------------------------------------------